Один из самых правильных вопросов по поводу приобретения старинной недвижимости звучит именно так.
Опустим на этот раз тему адекватности желаний и ресурсов, а также готовность добровольно связать свою жизнь с неизвестной вековой историей – с ней придётся делить своё новое жильё, а это не шутки.
Сейчас поговорим об юридической стороне.
Для начала – оговорка. В каждой стране, а то и провинции, штате, кантоне свои законы и традиции. Мои советы помогут вам сориентироваться и задавать местным экспертам правильные вопросы.
Могу ли я как иностранец купить памятник?
В большинстве стран нет отдельных норм для памятников. Скорее, могут существовать ограничения для приобретения недвижимости как таковой, как в Швейцарии, например. Почти везде Вы как физ.лицо можете купить замок на своё имя.
А как иностранное юр.лицо?
Есть страны, где недвижимостью не может владеть напрямую иностранная фирма. Только через долевое участие в зарегистрированной на месте компании.
Как лучше оформлять сделку – через юр.лицо или на себя?
Моё мнение – на юр.лицо, зарегистрированное в стране нахождения замка. Владельцем фирмы можете быть лично вы или ваше юр.лицо, зарегистрированное где-то ещё.
Объясняю, почему.
1. В будущем вы сможете менять состав владельцев, не совершая дарения части замка, передачи или продажи доли. Обычно все эти процедуры сопровождаются уплатой немалых налогов и госпошлин за переоформление. Зачем кому-то отдавать или продавать долю, спросите вы. Возможно, вы пригласите инвестора или партнёра. А может, захотите ввести в состав владельцев детей после вступления в совершеннолетие, или супруга.
2. Вашим наследникам не придётся платить налог на наследство, в некоторых странах он бывает выше 30% от стоимости замка! Но тут надо быть осторожным. Кое-где наследование доли в фирме, которая владеет недвижимостью, облагается таким же налогом, как и наследование самого замка. Но не везде.
3. На юр.лицо легче получить кредит, тем более проектное финансирование. Физ.лицу придётся показывать огромные личные доходы на территории страны нахождения замка, что становится тяжкой денежной обузой (показал доходы – плати налог на прибыль), тогда как в бизнес-проекте оценивают иное – сам бизнес-проект.
4. На юр.лицо проще получить дотации, субсидии и гранты. Более того, зачастую в конкурсе на безвозмездную помощь не могут принимать участие физ.лица, а уж иностранцы – тем паче, никогда!
5. Уплата НДС – это ощутимая графа в расходах на восстановление. Но если ваша компания будет плательщиком НДС (а она будет), то вы будете регулярно получать деньги обратно. В Чехии, например, это 21% от стоимости стройматериалов.
6. Получение ВНЖ, ПМЖ. Не везде, далеко не везде факт владения недвижимостью даёт право на получение ВНЖ. Как правило, приходится оформлять бизнес-визы, инвесторские визы, рабочую карту. А для всего этого нужно иметь зарегистрированное юр.лицо.
7. Коммерческое или некоммерческое? Юр.лицом может быть общественная организация, благотворительный фонд, акционерной общество, ООО и тд. Я бы советовала основать обе формы. На коммерческую – оформить недвижимость и возвращать НДС. А общественную организацию, которая, как правило, регистрируется в упрощенном режиме и бесплатно или за символическую сумму, можно использовать для привлечения волонтёров, получения грантов, проведение некоммерческих мероприятий.
Опять повторюсь, что в разных странах свои нюансы, но теперь вы знаете, какие вопросы нужно задавать адвокатам, архитекторам, чиновникам, риэлторам.
В любом случае, прежде чем пускаться в вояж сделки, пообщайтесь с живыми замковладельцами в регионе – теми, кто уже прошёл данный путь. Вы получите много субъективной, иногда спорной информации. Зато, правильно подготовившись, вы будете себя чувствовать намного увереннее, открывая двери собственного замка в первый раз.