Сегодня разговор пойдёт на тему покупки замка. Первоначально дискуссия зародилась под постом “Как сэкономить на покупке замка”, где я рассказывала о малобюджетном варианте – приобретении замковых развалин под реконструкцию. И там я в конце добавила приписку “Не советую покупать руины в кредит”.
Почему?
Ответ, казалось бы, очевиден: если у вас нет, скажем, 50 000 евро, то реконструкцию вы не потянете тем более. Для ориентации: возведение 5* шато-отеля будет стоить в среднем 15 млн евро, и это далеко не потолок.
Второй довод лежит в нематериальной плоскости. Четыре года назад я проводила опрос десятков владельцев замков: первая половина – это истории успеха, а вторая – полное разочарование и банкрот. Выборка, конечно, недостаточная. И причин (не)удачи на самом деле очень, очень много, о них я как-нибудь расскажу. Я тогда даже вывела сложную формулу успешного проекта в замках.
Но есть кое-что в самом начале – то, что предопределяет сценарий развития событий. Это отношения между владельцем и замком.
Когда вам звонят из банка с требованием выплатить кредит с процентами, а у вас вдруг возникли проблемы: потеряли работу, заболели, потратили деньги на учёбу детей или просто решили отдохнуть в экзотической стране – то ваше отношение к замку тотчас испортится. Это ведь замок во всём виноват! Более того, вам нужно будет срочно искать деньги, вы уедете зарабатывать. А это неправильно. Замок должен стать вашим приоритетом. Это покупка на всю жизнь, тем более если это “всего лишь” развалины.
Третья причина лежит в природе кредитов как таковых. Нужно вести себя по фен-шую, друзья. Брать взаймы можно лишь тогда, когда отдавать деньги за вас будет кто-то другой. Если вы покупаете замок в неплохом состоянии, то вы тут же можете открыть кафе, квест-рум, хостел, проводить свадьбы и отбивать кредит. Но в руинах реализовать старт-ап круглый год очень сложно. Но возможно! Вот об этом, пожалуйста, подумайте серьёзно!
Однако мой ответ на вопрос, почему не стоит покупать развалины в кредит, будет не таким. А вот таким:
Потому что надо брать не кредит на покупку недвижимости, а получать от банка проектное финансирование.
Что означает проектное финансирование?
Так поступают почти все застройщики. Банк становится не ростовщиком, а вашим партнёром. Вы вместе с банковскими экспертами составляете бизнес-план на основе вашего предложения, где оцениваете реализацию проекта отеля в, скажем, 5 миллионов евро. После подсчётов вы понимаете, что первые деньги начнут приходить через полтора года, то есть именно с этого момента вы начнёте гасить кредит.
Первый этап: 100 000 евро вам надо на покупку развалин с землёй и ещё 300 000 на проект со строительным разрешением, итого 400 000 евро. Первый этап будет длиться 18 месяцев. Все эти 18 месяцев вы пользуетесь деньгами, но не расплачиваетесь с банком, это “замороженный” этап.
Второй этап: Вы получили строительное разрешение, и теперь вы можете начать предпродажу долей в проекте. Скажем, 10 из 40 апартаментов решено продать инвесторам, которые данные номера могут сдавать в аренду или жить в покоях, когда им захочется. Из полученных от инвесторов денег вы а) начинаете выплачивать кредит на покупку и строительное разрешение, б) вкладывать в маркетинг. В то же время банк финансирует основную часть стройки.
Третий этап: Вы видите, что стройка затянулась (например, вы нашли в замковых подвалах Янтарную комнату), но банк настаивает на возвращении денег. Тогда вы объявляете о продаже еще 10 номеров – но они уже в законченном состоянии, плюс Янтарная есть история с Янтарной комнатой, поэтому апартаменты стоят дороже.
Четвертый этап: Отель закончен, вы нанимаете управляющую компанию, которая занимается гостиницей. Из половины прибыли вы в течение 10 лет выплачиваете долю банку, оставшиеся деньги – ваши.
Ещё раз повторяю: банк должен стать вашим партнёром, а не простым ростовщиком. И найти такой банк для проекта в старинных развалинах очень, очень сложно, но возможно. Вы сами понимаете, что в руководстве финорганизации должен быть такой же castleман или даже маньяк, как и вы. Он должен осознавать великую миссию по восстановлению исторического наследия, возложенную на его компанию. Он должен гордиться своим поступком и чувствовать себя благородным мужем. Вот такой банкир вам будет нужен.
Теперь вы понимаете, с чего надо начать поиски замка? С поиска “своего” банкира 😉
Если вам интересно узнать, как же его найти, то пишите в комментариях. Если наберётся много откликов, то подготовлю краткую инструкцию.
А для вдохновения – пример из Великобритании, ревитализация руин замка Astley. Пусть таких счастливых проектов будет больше!
