Журнал для миллионеров “Форбс” составил совет для состоятельных дам, которые ищут возможности для красивых и прибыльных инвестиций. Как ни удивительно, но замки, которые издавна считались прерогативой рыцарей, стоят на первом месте в “женском” рейтинге.
Старинная недвижимость
Что покупать: исторические особняки, фамильные дома, дома-музеи и первую линию Лазурного Берега с выходом к морю
Где покупать: Англия, включая Лондон, юг Франции
Рекомендация: покупать и отдавать под управление (сдавать)
Инвестиции в недвижимость, даже самую эксклюзивную, можно отнести к «страстным», только если мы говорим о российских инвесторах. Сегодня за деньги можно арендовать все что угодно, недвижимость любого класса и размера, включая памятники архитектуры. Однако именно российские клиенты, арендовав уникальную недвижимость, приходят к мысли, что хотят обладать драгоценными метрами уже как полноценные собственники. Русскому человеку тяжело привыкнуть к мысли, что дом может быть временным: в нашем национальном менталитете заложено, что дом — это тихая гавань, крепость, которая у нас «навсегда». Поэтому любые вложения в редкую дорогую недвижимость — настоящая страсть его обладателя: с точки зрения владельца, он покупает не просто «замок с историей», он вьет в этом замке свое «родовое гнездо». Хотя и с инвестиционной, и чисто с практической точки зрения покупать именно европейские замки я бы не рекомендовала: чаще всего это очень неликвидный актив.
Сегодня в фокусе инвесторов, ищущих редкую недвижимость, — Англия и юг Франции. Это регионы, которые будут востребованы и будут расти при любой ситуации на рынке. Недвижимость в этих странах, с одной стороны, безусловно, является предметом роскоши, но в годовом приросте может дать хорошую прибыль.
В Англии сейчас покупает весь мир, не только Россия. За последние несколько лет метры в Лондоне подорожали на 20-30% — и это по самым скромным подсчетам.
Самое выгодное вложение — покупка исторических особняков, домов-музеев, которые на рынке можно пересчитать по пальцам. Моя коллега в 2007 году в Лондоне подбирала жилье для клиента, который поставил задачу найти «дом с душой». В престижном районе Лондона Mayfair она нашла дом, который был переделан из старой школы середины XIX века (1830-й год). В свое время ее посещал Лев Толстой (все это, конечно, было подтверждено документально). Русскому писателю насколько понравилась школа с точки зрения архитектурного устройства (она выстроена в форме восьмиугольника), что, вернувшись в Россию, он стал строить школы по английскому типу. В особняке все было пропитано «русским духом» — на стенах до сих пор висят старые гравюры с цитатами Толстого. Вместе с резиденцией предлагалась и внушительная приусадебная территория с садом.
Внутри дом был полностью переделан — там были все современные коммуникации, но при этом осталась антикварная французская мебель XVIII века, которая, кстати, также входила в лот продаж. Вообще, это хороший тон для подобных домов — продавать недвижимость с обстановко: мебель и декор тоже считаются составной частью дома.
Владелец дома, француз, хотел продать здание своим соотечественникам. Но моя коллега убедила хозяев продать дом именно ее клиенту — с учетом исторических связей дома с Россией и сохранения культурной преемственности. Покупатель остался доволен: он заплатил за дом £16 млн. Сейчас, спустя семь лет, по самым скромным оценкам, эта недвижимость стоит не меньше £50 млн, хотя владелец не рассчитывал на прибыль.
Во Франции лучше всего вкладываться в недвижимость на Лазурном берегу. Даже в момент последнего кризиса 2008 года, когда эксклюзивная недвижимость падала по всему миру, в этом регионе цены не изменились. Лучшие предложения — это дома, которые находятся на первой линии Лазурного берега. Это, конечно, уникальные дома сами по себе, и сделки по продаже подобных домов всегда проходят off-маркет.
Совет: Вложения в недвижимость можно сделать выгодными, рефинансировав сделку через кредит, что помогает сэкономить на налогах. Например, во Франции кредит на такую покупку обойдется в 2-3%, что вполне соотносится с налогом на роскошь, которые платят владельцы «дорогих метров». А если наш соотечественник покупает дом за €40 млн на Кап-Ферра, который сразу дает в управление как актив и получает за это, скажем, до 4-5% годовых, то даже с вычетом стоимости кредита покупка может приносить доход.
Искусство
Что покупать: живопись старых европейских мастеров, импрессионисты и мировые «голубые фишки».
Где покупать: Christie’s,Sotheby’s, Bonhams и другие международные аукционы. Обязательно работайте через доверенного арт-дилера.
Рекомендация: Покупать и держать.
По мнению специалистов по нестандартным инвестициям, объекты искусства являются самыми популярными вложениями. Во-первых, это понятные активы с точки зрения оценки. А во-вторых, даже у самых не искушенных в сфере прекрасного есть дома, а значит, нужно что-то повесить на стену. Чаще всего покупают именно живопись. Во многом это связано еще и с тем, что самих полотен на рынке представлено больше, чем других предметов искусства, и в среднем они более ликвидны. Однако тут все зависит от вкуса покупателя. Как объяснил один мой знакомый инвестор, даже если будет возможность купить картину с очень высоким инвестиционным потенциалом, которая ему лично не нравится, он откажется от сделки.
Искусство несет «двойную выгоду»: это и предмет коллекционирования для души, и выгодное вложение средств. Для многих интерес к искусству — еще и возможность сформировать высоколиквидный актив для наследников. В отличие от ценных бумаг, срок инвестиций в «прекрасные предметы» исчисляется десятилетиями, а сам спрос является одним из самых стабильных.
С момента кризиса 2008 года вкусы российской аудитории несколько изменились: если раньше инвесторы больше покупали именно русское искусство, то сейчас в тренде «вечные ценности» — старые европейские мастера, «голубые фишки» аукционных домов, импрессионисты. При этом сохранился спрос на зарубежное современное искусство, к которому особенно неравнодушны российские деловые женщины.
Одна из последних тенденций — появление нового класса квалифицированных инвесторов, причем в большинстве случаев это женщины. Уже пять лет в Москве работает школа коллекционеров и экспертов, где учатся, в основном, женщины, которые или уже имеют свои коллекции, или собираются заняться коллекционированием, для чего хотят повысить свой уровень компетенции. И это хороший показатель того, что женщины могут быть квалифицированными инвесторами, вне зависимости от того, чьи деньги они тратят.
Хранят свои коллекции все-таки чаще за границей. Во многом это связано с безопасностью, плюс за рубежом у многих наших предпринимателей свиты «родовые гнезда».
Совет. Важно учитывать, что, где бы ни хранилось ваше произведение искусства, главное — его правильно оформить, потому что это хоть и красивый, но все-таки актив. Чаще всего коллекции — как и ряд других нематериальных ценностей — регистрируют через семейные фонды в льготных налоговых юрисдикциях, чтобы в случае передачи ценностей потомкам, им не пришлось платить высокую цену в виде европейских налогов за такой подарок, а также для безопасности актива.
22 Sep 1998, London, England, UK — Man examining inventory at Berry Brothers & Rudd Ltd., Wine & Spirit Merchants, 3 St James Street, London. — Image by © Eleanor Bentall/Corbis
Вина и коньяки
Что покупать: французские вина от категории Premier Cru Classe (то есть First Growths), производители: Ausone, Cheval Blanc, Haut Brion, Lafite Rothschild, Latour, Margaux, Mouton Rothschild, Petrus. Коньяки XIX века.
Где покупать: Лондонская Международная Биржа Вина (Livex), международные выставки вина, VINEXPO (Франция), международные аукционные дома
Рекомендация: Покупать и держать.
Вина — пожалуй, самая интересная инвестиция, потому что, в отличие от остальных случаев, тут вложения происходят в «живой объект»: вино продолжает «жить» и после того, как его разлили в бутылки.
Инвестор привыкает, что если правильно ухаживать за своей покупкой, то с ней ничего не случится. Однако вино – это как раз тот случай, когда даже при самом бережном уходе за бутылками может произойти внеплановый дефолт. Инвесторы при выборе обращают внимание на миллезим (год сбора урожая), который пересматривается ежегодно. Если были выявлены факты, что вина определенного года скисли, а вы купили именно вина именного этого шато и урожая, ваша инвестиция не сработала. Нюанс инвестиций в вино в том, что, даже если вам повезло и с вашим вином ничего не случилось, данный миллезим уже считается инвестиционно дискредитируемым.
Поэтому в определенном смысле, вино — это неоднозначная инвестиция: можно заработать и до 200% к первоначальным вложениям, а можно просто очень сильно переплатить за хорошее редкое вино, которое вы потом с удовольствием выпьете с друзьями.
До 2011 года на винном рынке было понятие «модная покупка», например, в 2007 году азиатские инвесторы особенно любили вкладываться в Сhateau Lafite Rothschild. Ничем не примечательный урожай 2004 года этой марки могли купить £1400 за ящик, а уже осенью-2011 этот ящик можно было продать за £8600, зафиксировав прибыль в 200%. Но уже в 2012-м винные индексы показали существенную коррекцию, разочаровав инвесторов и в 2013 году. Сейчас рынок находится в состоянии стагнации, доход винных индексов за последний год в среднем показывали -1% – 4% годовых. Пожалуй, только индексы американских вин показывают неплохие результаты около 14% годовых. Кризис, который заметно подкорректировал цены, помог инвесторам подходить к выбору вин прагматично, опираясь на фундаментальный анализ.
Совсем другая история с коньяками, которые стоят особняком, цены на них не падают даже в момент коррекции винных индексов. Принцип градации другой: в числе раритетов — коньяки «наполеоновских» времен, которые приравниваются к произведениям искусства. Стоимость подобного коньяка может превышать сотню тысяч фунтов. У моего знакомого инвестора, который владеет одной из самых больших коллекцией коньяков в Лондоне, одна из бутылок 1839 года выпуска стоит сейчас £140 000.
Уникальность винных инвестиций в том, что они требуют терпения. Ведь коллекционное вино по правилам «шато» покупают «сетами». А, значит, ежегодно в мире становится все меньше вина определенного урожая, и наиболее терпеливый инвестор имеет шанс на хороший доход.
Есть четыре категории для определения «инвестиционного вина». Например, категория Secondary (first growth value) предполагает покупку высококлассных премьерных вин ведущих хозяйств Франции, которые недавно были бутилированы. Вина данной категории отличает высокий потенциал и умеренный риск. Категория Secondary — new stars предназначена для инвесторов, склонных к риску.
В Россию такие коллекции не завозят. Хранят вина на специальных складах. Например, на таможенных складах Великобритании есть отсеки для эксклюзивных коллекций вина.
Совет: Самый безопасный, но, на мой взгляд, скучный способ инвестировать в вино — выбрать для вложений винный фонд, где профессионалы вложат ваши средства в уже подобранные винные активы.