Хотя бы раз в жизни о собственном замке мечтал каждый. Что приносит с собой владение замком? Романтику, статус, успешный бизнес, но и немалые расходы на содержание, а также ответственность за то, что в руки вам попал памятник культуры. По словам Натальи Маковик, которая знает о замках все, один раз заразившись идеей купить замок, уже невозможно ее оставить.
Наталья Маковик (Фото: Aрхив Наталии Маковик)
Если вы задумали купить замок, Чешская Республика – самое подходящее для этого место. Ведь, чтобы сосчитать количество замков в стране, не то что пальцев рук не хватит. Идея эта вполне реальна и воплотима в жизнь, если только подойти к ней с правильной стороны, учитывая, прежде всего, что речь идет о нетрадиционной недвижимости.
– Наталья, скажите, пожалуйста, какие замки в Чехии вообще можно купить? Понятно, если человек захочет приобрести Карлштейн, то это, скорее всего, будет невозможно.
«Буквально пару недель назад клиент мне задал вопрос: «Можно ли купить Карлштейн?» Карлштейн купить нельзя. В Чехии вообще 113 замков и крепостей, которые приобрести невозможно, потому что они принадлежат Министерству культуры. И, как мне сказали в Министерстве, принципиально и никогда в жизни данные объекты проданы не будут. Но ничего страшного, потому что в Чехии две тысячи старинных красивых объектов, которые можно приобрести», – рассказывает специалист по исторической недвижимости Наталья Маковик.
– А на что нужно, прежде всего, обращать внимание при покупке замка?
Шато-отель 4* после реконструкции за 4,8 млн евро (Фото: архив сайта VipCastle.com)
«Тут вопрос даже не столько в том, на что обращать внимание, сколько в том, что человек вообще вкладывает в формулировку «хочу замок». Дело в том, что просто так замок покупать не имеет смысла. Вообще в мире покупают замки либо в качестве собственной резиденции, либо как готовый бизнес. Например, шато-отель во Франции. В Чехии ситуация специфична. Здесь все еще примерно две тысячи объектов находится в состоянии перед реконструкцией. То есть нужно понимать, что если вы решите купить себе красивую резиденцию, как аббатство Даутон, где есть прислуга и тому подобное, то на рынке таких предложений два-три. В остальных – везде надо вкладывать деньги в ремонт. То есть нужно заранее отдавать себе отчет в том, что как только вы станете владельцем замка, вам придется вложить деньги в реконструкцию, в наведение порядка в парке, и, конечно, это займет много времени. Но если вы уже приехали и смирились с мыслью, что именно в Чехии вам нужен вот такой чудесный объект, то нужно обратить внимание на множество вещей. Во-первых, когда вы подъезжаете к замку, принюхайтесь к воздуху. Может случиться неприятный сюрприз. Но если, например, пахнет коровами или поросятами, бояться не надо, это решаемо. Сейчас фермы должны работать так, чтобы никакого запаха не было. Так что, по всей вероятности, просто нарушаются гигиенические правила, и это все решается. Во-вторых, необходимо обратить внимание на состояние этого замка. При этом нужно быть готовым к тому, что на хороший осмотр одного объекта может уйти целый день. Представьте себе, что вы пришли осматривать стометровую квартиру. Наверняка, вы проведете там, как минимум, два часа, прежде чем ее приобрести. А замок может оказаться в тысячу раз больше, чем стометровая квартира, если включать парки, прилегающее имение и тому подобное. Конечно, нужно обратить внимание на крышу. Это первое, что необходимо ремонтировать. Даже если там всего небольшая дырочка, ее нужно быстренько закрыть. Далее нужно обратить внимание на углы. Потом, если в замке есть в интерьерах специальные старинные деревянные панели, желательно заглянуть за них, потому что за ними может скрываться плесень. Это без проблем лечится без особых финансовых затрат, но на это надо обращать внимание. Конечно же, нужно сходить и в подвалы. Некоторые клиенты любят проверять замки и с другой точки зрения. Они просят сделать выписку, что там нет приведений или каких-нибудь призраков».
– Ну, а если человек действительно понял, что он хочет купить замок. Но у него нет полной суммы. Решается ли это каким-то образом, предоставляет ли государство какие-то дотации на приобретение такой недвижимости? Все-таки новые хозяева могут спасти исторический объект от разрушения, приобретя его.
Шато-отель 4* после реконструкции за 4,8 млн евро (Фото: архив сайта VipCastle.com)
«В таких случаях я отговариваю людей от покупки, потому что замок – это все-таки не квартира и содержать его очень дорого. Представьте себе, что вы оплачиваете счета за электричество в пятидесятиметровой квартире. Средняя площадь замков в Чехии от двух до семи тысяч метров. То есть вам будут приходить ежемесячно счета на несколько тысяч евро только за электричество. Так что замок могут себе позволить только действительно очень богатые люди. Это, во-первых. Во-вторых, купить замок за кредитные средства невозможно. Чешские банки не кредитуют покупку памятников. И, кроме того, они не кредитуют реконструкцию памятников. То есть, в данном случае, выхода нет. Ну, а если у вас совсем нет денег, но очень хочется замок, тогда можно приобрести его за одну крону. Такие предложения периодически появляются, но у них всегда есть какое-нибудь интересное «но». Например, за одну крону продается небольшой замок в Яблонце-над-Нисой. Там условие, что нужно вывезти здание замка с земельного участка. Продается и еще один замок недалеко от Праги, но он находится на чужом земельном участке. Продает его город, готов отдать бесплатно и даже не за крону. Замок находится на земельном участке местного помещика, который не хочет продавать землю под замком, и будет продавать ее только со всем имением. А все его имение – это примерно 200 гектаров. То есть в данном случае это будут инвестиции не в ноль крон, а за землю придется выложить еще несколько миллионов евро».
– Можно ли как-то снизить расходы по содержанию замка?
Замок на продажу в стиле рококо, в 50 км от Праги (Фото: архив сайта VipCastle.com)
«Сейчас существует множество современных технологий, то есть, можно использовать, например, тепловые насосы. Причем государством дотируется создание альтернативных источников энергии. Например, можно поставить солнечные батареи – не стандартно на крышу, потому что это все-таки памятник, но на определенные места. Если у вас большой земельный участок, то можно их разместить там. Вообще я не вижу ничего плохого в том, чтобы отапливать замок каминами так, как это делалось раньше. Отопительная система работала идеально. Можно было на первом этаже растопить печь, и она потом согревает практически все здание. Или можно потом перекрывать отопление и согревать только несколько покоев. В Чехии, в общем-то, очень хороший климат. То есть для того, чтобы замок не заплесневел, зимой нужно поддерживать температуру минимально +8 градусов, что при чешском климате вполне возможно. А электричество включать только в экстренных случаях, когда снаружи очень сильные заморозки. Обычно из-за толщины стен в чешских замках приемлемая температура. Летом – так и вообще приятно, да и зимой не так холодно, как снаружи. Кроме того, конечно же, можно пользоваться стандартной комбинацией электричество-газ, но когда вы придете в любую энергетическую компанию, они вам всегда рассчитают, как лучше поступить».
– И все же существуют ли какие-то дотации на такое благое дело, как сохранение памятников культуры? В этом должен быть заинтересован, как минимум, Национальный институт по охране памятников.
Замок на продажу в стиле рококо, в 50 км от Праги (Фото: архив сайта VipCastle.com)
«Вообще в Чехии и в Европейском Союзе очень много учреждений и различных фондов, которые выделяют деньги, дотации – то есть, это безвозмездные средства, которые от вас потом не будут требовать вернуть обратно, – на реставрацию подобных исторических объектов. Но тут надо сразу же отдавать себе отчет в том, что, во-первых, дают не сто процентов, дают до 80 %. Причем 80 % дают при условии, что вы приобретаете замок на общественную организацию. Если же вы приобретаете его как физическое лицо или коммерческое, вам могут профинансировать до 40 %. Не существует стопроцентной гарантии, что вы эту дотацию получите. Это обычный конкурс заявок. Вам нужно написать большой проект. Проект настолько большой и серьезный, что нормальный человек с этим не справится, нужно будет обращаться в специализированное агентство. Обычно проект – это папки высотой с метр. Получить можно самые разные суммы: от пяти тысяч крон на реставрацию одной деревянной балки до нескольких миллионов евро, если проект интересен с точки зрения охраны памятников. Но я скажу заранее: покупать замок только с расчетом на то, что ты получишь дотации, и за этот счет через пять лет ты получишь себе красивую резиденцию – это очень недальновидно. Обычно частные владельцы, которые получают дотации, проводят огромный объем работы для того, чтобы их получить. Ведь нужно доказать, что ты действительно заботишься об этом замке, что ты действительно даешь замку вторую жизнь. То есть новичку просто так деньги не дадут. Это огромная работа».
В одном из наших предыдущих Радиопутеводителей мы с вами погружались в романтическую атмосферу чешских замков и даже, чего уж скрывать, наверняка, каждый из вас хотя бы на минутку представил себя владельцем одного из них. Однако, помечтав в романтическом ключе, мы узнали, что замок приносит владельцу не только много радости и поводов для гордости, но и накладывает на него большую ответственность.
Наталья Маковик (Фото: Aрхив Наталии Маковик)
Итак, решившись стать владельцем замка, человек должен понимать, что его жизнь, в прямом смысле слова, никогда не станет прежней. И уж конечно, решившись приобрести замок, нужно осознавать, что хоть замок и всецело принадлежит вам, делать все, что заблагорассудится, ломать стены и вставлять пластиковые окна вы, скорее всего, не сможете.
«Большинство замков имеет статус памятника архитектуры или культуры, причем различного уровня – национального, республиканского, регионального и так далее, в отличие от Франции, где очень сложно найти замок, который бы являлся памятником архитектуры. Там специально провели реформу, чтобы не мучить постоянно владельцев своими предписаниями. В Чехии же может быть так, что столетний замок, практически новодел, может являться памятником архитектуры. Когда люди слышат фразу «чиновники из Национального института по охране памятников», они сразу думают: ну все, теперь ни унитаз не поставишь, ни отопление не сделаешь. Все это ерунда. Самое главное, что вам нужно сохранить, это фасад. Внешний вид замка ни в коем случае не должен поменяться. Это значит, что вы не можете расширить окна или поставить какие-то современные двери. Все, что можно восстановить, нужно восстановить, что нельзя – сделать копию. Внутри вы можете ставить перегородки, проводить канализацию. Свидетельство тому – то, что в Чехии сейчас успешно работает примерно 60 замков-отелей. Все они с номерами, кухней, туалетами. Единственное, что вам не разрешат – сносить стены, на которых имеются ценные фрески. Но если вы не хотите их восстанавливать, потому что это очень дорого, один покой с узорами стоит восстановить 200 тысяч евро, – а представьте, что у вас 40 комнат, – то их можно не восстанавливать, а просто покрыть специальной побелкой, законсервировать. Сотрудники Института по охране памятников позволяют сделать это, если вы предварительно задокументировали, что они там находятся. Сейчас чиновники готовят новый закон об охране памятников, который будет принят до конца этого года, где владельцам замков дается максимум свободы. Раньше не разрешалось практически ничего, но с приходом нового министра культуры поменялась концепция, и теперь они везде говорят, что готовы к компромиссу. То есть им важно, чтобы замок, памятник был сохранен, как таковой, а в обмен на это они готовы идти на некоторые компромиссы. Чтобы замок был современным комфортным жильем, а не какой-то мукой средневековой», – рассказывает специалист по исторической недвижимости Наталья Маковик.
– Кого типа и для каких целей люди покупают замки в Чехии?
Шато Мцелы (Фото: Патрик Розегнал, Чешское радио)«Раньше у нас было очень много запросов на покупку резиденций. То есть, чтобы это была уже готовая красивая резиденция, куда можно на месяц приехать со своей семьей, чтобы отдохнуть. К сожалению, в Чехии проблема в том, что нет так называемых «замковых девелоперов», которые бы покупали разрушенные замки, восстанавливали их и выставляли на продажу уже как новую резиденцию. Тем не менее, местные богатые чехи начинают заниматься чем-то похожим, но на миниатюрном уровне. Они покупают один замок, восстанавливают его, поживут в нем год-два, а затем выставляют на продажу. В основном замки приобретаются для какого-то бизнеса. Бывают, конечно, и псевдоинвесторы, которые покупают замок, чтобы открывать там то, на что дают дотации. Например, пять лет назад давали дотации на отели или велнесс-центры, и все открывали гостиницы. Сейчас дают средства на заботу о пенсионерах, поэтому все носятся с идеями об открытии домов престарелых. Хотя замок – это вообще не подходящее место для подобных заведений. Пожилым людям тяжело подниматься по этим лестницам, там нужно устанавливать специальные огромные лифты, а замок для этого обычно не подходит».
– Встречаются ли какие-то интересные идеи среди тех, кто приобретает замок с целью ведения в нем бизнеса? Почему они решают купить именно замок?
«Есть инвесторы, которые приходят с тем, что они хотят делать, и это просто замечательно! Конечно, стандартно – это отель-замок. Сразу скажу, что в Чехии нехватка пятизвездочных отелей-замков. Здесь их – два с половиной. Это Шато Мцелы, Шато Гералец и Збирог, где есть несколько пятизвездочных номеров. Если вы попробуете заказать Шато Мцелы, например, на свадьбу, то это нереально. Там все расписано на год вперед, даже понедельники. Конечно, в Чехии очень не хватает тематических развлечений. Особенно если сравнивать с тем, что делают в замках во Франции и в Италии. Некоторые приходят с тем, что у них уже есть работающие проекты, которые они хотели бы перенести в замок. Типичный пример – клиника эстетической хирургии. Нужно открыть элитную клинику, куда женщина может приехать на несколько недель, и чтобы никто туда не заглянул, пока она проходит реабилитацию. Но, в то же время, чтобы ей было чем там заняться, жить какой-то жизнью, гулять по парку, при этом быть скрытой от любопытных глаз. Еще один пример – международные школы. Средние школы, лицеи, интернаты для детей состоятельных родителей. В данном случае – почему именно замки? Конечно, гораздо проще купить земельный участок и построить на нем кубик, чем восстанавливать замок. Но одно дело, если ребенок будет учиться в обычном здании, а другое – в замке. Тогда обучение уже будет стоить не тысячу евро, а две тысячи в месяц. То есть, когда вашему бизнесу нужно придать новую стоимость, новый уровень, лучше открывать его в рамках замка».
Шато Гералец (Фото: Патрик Розегнал, Чешское радио)
– Возвращаясь к мечтам о приобретении замка. А какова нижняя ценовая граница приобретения этого вида недвижимости? Стоит ли вообще простому смертному мечтать о такой покупке?
«Нижняя граница стоимости приобретения замка в Чехии – не такая уж страшная. Можно купить замок и за 20 тысяч евро. Я верю, что если человек приобретет какую-то руину за 20 тысяч евро и будет этим замком заниматься, он сможет восстановить его и без денег. В Чехии существует огромное благотворительное движение, когда добровольцы архитекторы, строители приезжают на руины и спасают замок. Делают они это бесплатно. Во Франции из подобного проекта сделали реалити-шоу. Строится замок в средневековом стиле, где используются средневековые технологии, материалы, люди носят средневековую одежду, и даже еда там готовится по средневековым рецептам. Более того, добровольцы, которые приезжают этот замок восстанавливать, даже платят за то, чтобы участвовать в этом проекте. То есть, на самом деле, если человек решит посвятить этому свою жизнь, он может все это сделать и без денег. Другое дело, если кто-то, живя в России или во Франции, купит себе здесь замок, и будет ждать, что кто-то за него что-то сделает, а он будет только заявки на дотации писать, то у него нет шансов», – продолжает Наталья Маковик.
– Ну, а если поставить вопрос таким образом: приобретя замок нельзя ли сказать, что не ты будешь иметь замок, а замок будет иметь в услужении тебя? То есть можно будет забыть об отпусках, досуге и тому подобном, и подчинить всю свою жизнь замку.
«У меня был один клиент, который в какой-то момент сказал: я не хочу, служить своему замку, а хочу, чтобы замок служил мне. Это возможно, когда у тебя есть, например, свободных несколько миллионов евро. Ты купил замок, предоставил какой-нибудь управляющей фирме большой бюджет, чтобы тебе его отреставрировали, заехал туда и живешь. Когда у вас нет проблемы экономии денег, тогда замок полностью служит вам. Тем не менее, я считаю, что замок – это очень специфический вид недвижимости. Я называю их недвижимым антиквариатом. Ведь люди, которые коллекционируют антиквариат, они же ненормальные. У них отсутствует рациональное поведение, почему они приобретают то или иное. Хотя они и говорят себе, что, мол, да, через 20 лет я продам это на 10 % дороже. Но, как правило, они хранят это произведение в сейфе, никому не показывают и ходят, сами на него любуются. То есть, замковладение – это подобная зависимость, как и у любителей антиквариата. Эта зависимость проявляется интересным образом: человек, который хоть раз в жизни задумался о том, чтобы купить замок, уже никогда в жизни эту мысль не сможет забросить. Это на всю жизнь. У меня был один клиент, который хотел купить замок. Ездил он ездил, искал, искал, понял, что и окна побольше нельзя сделать и еще что-то нельзя, в общем, однажды он и говорит: я себе купил здесь, в Чехии земельный участок. Буду строить копию. Через три года он звонит со словами: «И все-таки я хочу купить замок. Я же понимаю, что в моей новостройке никакие князья и герцоги не жили, и Моцарт туда не приезжал. А таких домов у меня уже целая куча, ну, разве что тут а-ля барокко». Так что обманывать себя нет никакого смысла. Я не знаю, кто тут для кого живет, но, с другой стороны, замки без человека тоже не выживают они умирают. У замка есть физиологическая потребность, чтобы там ходили люди, открывали окна, что-то там происходило. Как только в замке не находится человек, он начинает умирать. Конечно этому есть объяснение, не то, что у него душа заболела или сердце. Если к человеку попало в руки нормальное здание в приличном состоянии, но он один год туда не заезжал. Что случилось? Представьте, осенью падают листья, они попадают в сточную трубу, забивают ее, идет дождь, вода с крыши не стекает, остается на крыше. В конце концов, крыша начинает протекать, образуется плесень. После того как падает крыша, остается еще пару месяцев, и затем здание складывается, как карточный домик. Это вопрос двух-трех лет. Поэтому сложно говорить, кто кому служит. Но я считаю, что замки – это что-то большее, чем услужение человеку».
Наталья Маковик (Фото: Aрхив Наталии Маковик)
Как оказалось, владение замком – это не просто вопрос о том, кто кому служит и в каких целях. Наталья Маковик за время, проведенное в общении с замками, сделала несколько интересных наблюдений. Например, что замки меняют людей, открывая в них лучшие качества.
«Замки очень сильно меняют людей. Если вам надоела ваша жизнь, и вы хотите стать лучше, то вам непременно нужно купить замок. Замки очень сильно воспитывают. Они открывают в человеке вещи, которые он сам в себе не смог открыть. Вот представьте себе: вы приобретаете замок. Чем вы будете заниматься? Вы начинаете изучать этот замок, его историю. У вас вся семья будет этим заниматься, потому что это невероятно интересно – кто там жил, когда, что там происходило, кто туда приезжал, как эта жизнь выглядела, какие это были гербы, символы, не приезжал ли сюда император, который потом отдал такой-то приказ, какие были у хозяина любовницы, любовники и так далее, какие были взаимоотношения с персоналом и местными жителями и так далее. Все это можно узнать в архивах, поскольку в Чехии хранятся архивы чуть ли не с 13 или 14-го столетия. То есть можно узнать все, что связано с этим замком, что происходило с его владельцами, рабочими, и даже сколько фруктов из фруктового сада было продано соседнему поместью. То есть ваша семья начинает интересоваться историей. Просто так историей замка ты не можешь интересоваться, ты должен изучить вообще все, что происходило в таком-то веке и в таком-то в Чешском королевстве, а еще во всей Европе и во всем мире. То есть ты начинаешь думать совершенно другими категориями, и у тебя каждый день происходит путешествие во времени. Кроме того, это невероятное чувство ответственности, во-первых, за огромный объект, за исторический памятник. Это же не просто здание, не квартира и не избушка в лесу или дача. Это огромный объект, который служил 500 лет назад кому-то и должен прослужить еще 500 лет. И ты должен рассуждать так: тогда-то строили на века. И ты сейчас уже не имеешь права сделать в замке что-то, что развалится через 20 лет. Ты должен знать, что через 200 лет сюда придут люди, и скажут: «Хороший паркет, 200 лет пролежал!»
А еще у замковладельцев гипертрофируется чувство ответственности и заботы.
«Вот современный человек обычно заботится о том, что происходит в районе его квартиры. В Чехии отвечают еще и за подъезд, то есть им важно, как и что выглядит в подъезде. На западе Европы переживают даже, пожалуй, за улицу. Владельцы замка, покупая замок и живя там, начинают вдруг чувствовать огромную ответственность и заботу о целом поселении, то есть о деревне. Причем, там не может быть отношений как с крепостными, поскольку это же не крепостные, но, тем не менее, нормальный замковладелец начинает вдруг соображать, что если он будет жить в замке супербогатый, а в деревне будут жить неблагополучные семьи, которым в конце месяца не хватает денег на примитивные вещи, и если они не будут интересоваться культурой и ценить этот замок и то, что он находится на территории их деревни, может быть бунт, или какие-нибудь неприятности, типа камешка в окно. Поэтому когда человек приобретает замок, он начинает думать – так, здесь не хватает детской площадки, а на этой дорожке нет освещения, надо поставить лампы. Это не его территория по выписке из кадастра недвижимости, но, тем не менее, он должен начинать думать, как хотя бы чуть-чуть улучшить им жизнь. Начиная тем, что он дает им работу, заканчивая тем, что он облагораживает территорию вокруг. Поэтому я и говорю, что меняется стиль жизни, он становится автоматически лучше, каким бы гадким он не был, и каким бы способом он свои деньги не зарабатывал, но, в конце концов, это шанс начать новую жизнь и почувствовать – я сделал хорошую вещь», – заключает Наталья Маковик.